近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响R拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线EITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估(gū)值拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

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