万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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