饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个(gè)话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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