导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhá22寸是多少厘米i)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(22寸是多少厘米rén)口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅22寸是多少厘米家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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