近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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