文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(y外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏ǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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