饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思)场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部门(mén)主要(yào)监管(guǎn)的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理(美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设(sh美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思è)部门将会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是(shì)规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业(yè)性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一(yī)半的(de)中介费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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