万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责任。<中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高/p>

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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