万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　五斤等于多少克，五斤等于多少克千克　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国(g五斤等于多少克，五斤等于多少克千克uó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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