近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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