近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rù忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思n)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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