万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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