文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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