文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(cén重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思g)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tà重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思i)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dì重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思ng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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