饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局(jú)联合发布(bù)了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构存在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的(de)意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及(jí)税(shuì)费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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