导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第(一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克dì)二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhà一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克n)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了(le)很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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