OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上(shàng)前期(qī)本身园区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽然(rán)收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资(zī)源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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