万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōn瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织g)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网(瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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