OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延(yán)续(xù)此前几日的(de)下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安(ān)张江(ji腰围88是多少 腰围88是多少码āng)光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市(shì)的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)腰围88是多少 腰围88是多少码么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三(sān)个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场负(fù)责的(de)态度(dù)，我们(men)肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在(zài)给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在(zài)资(zī)源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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