近两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面zhài)券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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