近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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