5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(s一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思hì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思p>

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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