近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)紫菜是不是海鲜循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预紫菜是不是海鲜测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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