5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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