OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇(yù)突(tū)发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息(xī)的第一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前(qián空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗)的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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