OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的妥否的意思是什么，妥否的用法(de)重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申妥否的意思是什么，妥否的用法报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市(shì)的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中已经披露(lù)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户(hù)正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了(le)我们(men)一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给(gěi)租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能(néng)面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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