导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译>（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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