饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属(shǔ1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面)于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明(míng)码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价(jià)格和(hé)反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承(chéng)担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了(le)房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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