导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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