5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西p>

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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