5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年(nián)时(s华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思hí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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