OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租(zū)率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高美女脱了个精光露出奶囗和尿囗的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客(kè)户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有美女脱了个精光露出奶囗和尿囗(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租(zū)户(hù)退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些(xiē)其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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