文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场发曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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