饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布(bù)了(le)关(guān)于规(guī)范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多(duō)的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调(diào)整改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而(ér)会出(chū)现中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实(shí)际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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