饱受争议(yì)的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计(jì)算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城(chéng)市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gě冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷i)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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