万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中(坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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