万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核中国有多少万大军，中国多少万兵力心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zh中国有多少万大军，中国多少万兵力ě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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