5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(z认真地还是认真的写作业，认真的与认真地hì)区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股认真地还是认真的写作业，认真的与认真地(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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