近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(z起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口hě)在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。

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