5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待(dài)它(tā)的(de)基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fē碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量n)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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