万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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