5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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