文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由(二婚和剩女哪个干净，女性生理需求yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交(ji二婚和剩女哪个干净，女性生理需求āo)楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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