文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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