文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shìjunk food 可数吗，junk food是单数还是复数)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面junk food 可数吗，junk food是单数还是复数临(lín)住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了(le)分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动(junk food 可数吗，junk food是单数还是复数dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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