文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到(破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点dào)了政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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