5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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