导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全(quán)反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需(xū)要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 亲爱的让你㖭我下黑