导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了(le)额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是中国内战打了几年，中国内战打了几年时间保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济(jì)带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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