万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升)中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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